Konut ve çatılı işyeri kiralarının kiracı tarafından olağan feshi Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.347/1’de düzenlenmektedir. Buna göre kiracı belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise kiracı her zaman fesih hakkını kullanabilir.
Kira sözleşmesinin feshine ilişkin bildirim yazılı olarak yapılmalıdır (TBK m. 348).
Kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresinden önce feshine ilişkin TBK Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları hükümleri arasında düzenleme bulunmamaktadır. Bu konunun çözümü için Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine başvurmak gerekecektir.
“Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlıklı m. 325/1: “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.” hükmünü havidir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin kiracı tarafından süresinden önce feshi halinde taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken makul süre boyunca kira bedeli ödenmeye devam edilmelidir.
Maddede belirtilen makul süre Yargıtay tarafından 3 ay olarak kabul edilmektedir (Y. 3. HD, 16.10.2019 T., 2018/3415 E., 2019/8030 K., www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 15.04.2020). Daha eski tarihli farklı daire kararında ise bu süre 2 ay olarak belirtilmiş idi (Y. 6. HD, 23.06.2016 T., 2015/8756 E., 2016/4951 K., www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 15.04.2020). Her halükarda yeniden kiraya vermek için gereken sürenin tespitine ilişkin bilirkişi incelemesi dosya üzerinden değil mahallinde yapılmalıdır (Y. 6. HD, 26.05.2016 T., 2016/5372 E., 2016/4145 K., www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 15.04.2020). Benzer şekilde makul süre bilirkişi incelemesi yapılmaksızın Mahkeme tarafından, Yargıtay kararlarına uygun olsa dahi, takdir edilemez (Y. 6. HD, 29.03.2016 T., 2016/931 E., 2016/2494 K., www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 15.04.2020). Kiracının sorumluluğu her halde kira süresiyle sınırlıdır (Y. 6. HD, 29.03.2016 T., 2016/931 E., 2016/2494 K., www.kazanci.com, Erişim Tarihi: 15.04.2020).
TBK’nın yürürlüğe girmesiyle, kira sözleşmelerine uygulanacak kuralları düzenleyen önceki kanunlarda yer almayan, “kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı 346. maddeyle açıkça düzenlendiği üzere kira sözleşmesinde yapılan, erken fesih halinde kalan aylara ilişkin kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin düzenlemeler geçersiz olacaktır.
Av. Musa Armağan ADAL