Anahtar Kelimeler: Kiracı, Tahliye
Genel
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kiracının tahliyesi için izlenebilecek iki yol bulunmaktadır. Bunlardan ilki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde (“m.”) 352/2’de, diğeri ise İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) m. 269/b’de düzenlenmektedir.
TBK Kapsamında Tahliye
TBK m. 352/2’deki yol şu şekildedir:
- Bir kira dönemi içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya 2 haklı ihtar gönderildiği takdirde,
- Kira döneminin bitiminden başlayarak 1 ay içinde,
- Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde,
- Kira sözleşmesinin feshi ve kiracının tahliyesi istenebilir.
Burada sözü geçen 2 haklı ihtar şartının sağlanabilmesi için kiracının temerrüde düşürülmesi gerekmektedir. İhtar ardından kira bedelinin ödenmiş olması gönderilen ihtarın haklılığını etkilemeyecektir. Dolayısıyla kira bedeli ödenmeyen bir ay için ihtar gönderildikten sonra ilgili bedel ödenmiş olsa dahi 2 haklı ihtar şartının 1incisi tamamlanmış olur. Aynı kira döneminde yeni bir ihtar gönderilmesi halinde sonrasında bedel ödensin yahut ödenmesin, bu dava yolu için gereken 2 haklı ihtar koşulu sağlanmış olur.
Ayrıca ihtarın TBK m. 315 hükmüne uygun olması gerekmektedir.
İİK Kapsamında Tahliye
İİK m. 269’daki yol ise şu şekildedir:
- Ödenmeyen kira bedeline ilişkin olarak kiracı aleyhine “Adi Kira ve Hasılat Kiraları İçin Ödeme Emri” gönderilmesi talepli icra takibi başlatılmalı (uygulamada bu ödeme emri için “Örnek 13” ifadesi kullanılmaktadır),
- Bu kapsamda borçluya(kiracıya) 30 gün içinde ödeme yapması gerekliliği aksi halde tahliye edilebileceği ihtar edilir,
- Borçlu(kiracı) 7 gün içinde takibe itiraz etmezse takip kesinleşir ancak 30 günlük süre içinde ödeme yapılır ise tahliye mümkün olmaz,
- Borçlu(kiracı) itirazında kira sözleşmesini ve varsa buna ilişkin imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır,
- Borçlunun(kiracının) itiraz etmemesi ve borcunu ödememesi halinde 30 günlük ihtar süresini takip eden 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir,
- İtiraz halinde ise itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açılarak itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilebilir (İtiraz türleri farklı niteliklerde olabilmektedir; her bir durumda başvurulacak hukuki yollar ve ortaya çıkacak sonuçlar farklıdır. Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz).
Örnek 13 ödeme emri de TBK m. 352’de aranan ihtar şartını sağlamaktadır. Dolayısıyla bir kira dönemi içinde 2 haklı Örnek 13 ödeme emri gönderilmesi halinde borçlar ödense dahi TBK m. 352 kapsamında kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talep edilebilir.
Kira alacağının adi takip yoluyla (uygulamada bu yol kapsamındaki ödeme emrine “Örnek 7” denilmektedir) icra takibine konu edilmesi de mümkündür. Ancak bu ihtimalde takibe itiraz edilmesi halinde İİK m. 269 hükmüne istinaden itirazın kaldırılması talep edilemeyecek, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın iptali davası açılması gerekecektir. Bu davada tahliye talep edilemez. Bunun iki nedeni vardır: Birincisi borçluya(kiracıya) verilen sürenin TBK m. 315’in aksine 7 gün olması, ikincisi ise TBK m. 352’de aranan iki haklı ihtar şartının sağlanmamış olması ihtimalidir.
Ancak eğer borçlu itirazında kira sözleşmesine ilişkin itirazda bulunmaksızın borca itiraz ederse alacaklı İcra Hukuk Mahkemesi nezdinde itirazın kaldırılması yoluna başvurabilir ve bu davada kira sözleşmesi İİK m. 68’de yazılı belgeler kapsamında değerlendirilir (Y. 8. HD, 30.05.2018 T., 2017/5029 E., 2018/13409 K., www. yargitay.gov.tr, Erişim Tarihi: 01.01.2021).
Av. Musa Armağan ADAL
* Güncelleme: 01.01.2021.